หน้า : พิมพ์หน้านี้ - อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?

เว็บบอร์ด webboard บอร์ด forum ฟอรั่ม กระดานข่าว กระดานสนทนา สนทนา กระทู้ ความคิดเห็น

หมวดหมู่ => ห้องความรู้ => ข้อความที่เริ่มโดย: trebs5b ที่ 16 ส.ค. 19, 09:54 น

อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?


กระทู้: อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง ?
เริ่มกระทู้โดย: trebs5b ที่ 16 ส.ค. 19, 09:54 น
   ก่อนอื่นเราคงต้องเริ่มจากการทำศึกษาและความเข้าใจในก่อนว่าหน้าที่และบทบาทของ “นักพัฒนาอสังหาฯ” คืออะไร ทำอะไร และสามารถเชื่อมโยงไปยังธุรกิจประเภทไหนได้บ้าง
นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?
“นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

Project Feasibility Study คืออะไร ?
เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

1.   การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน
เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน

โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ

2.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร
กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่
-   พระราชบัญญัติการผังเมือง
-   พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
-   รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
-   กฎหมายเฉพาะทาง
-   กฎหมายพัฒนาพื้นที่
-   โครงการเวนคืน

3.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน
การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน"

วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

4.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด
สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่
- การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์
- การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม
- การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง
- การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ
- การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ
- การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง
 
หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.
 
 
 
5.   การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ
การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่
-   อัตราการเช่า
-   รายละเอียดการชำระเงิน
-   การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ

อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.
 

Tag : นักพัฒนาอสังหาฯ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162) ,นักลงทุน  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), ลงทุนสร้างบ้านขาย  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักพัฒนาอสังหาฯ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักลงทุน  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), Real estate Developer  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), พัฒนาโครงการอสังหาฯ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), Feasibility Study  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), Project Feasibility Study  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), เจ้าของที่ดิน  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), เจ้าของโครงการ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักลงทุนมือใหม่  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), อสังหาฯ มือใหม่  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักธุระกิขมือใหม่  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), มือใหม่หัดลงทุน  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักพัฒนามือใหม่  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), อสังหา ฯ ทำเงิน  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), พัฒนาโครงการ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162), นักลงทุนอสังหา ฯ  (https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162)