หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: ที่ดินมูลค่าสูงแต่ราคาต่ำ? มูลค่า (Market Value) ต่างจาก ราคา (Price) อย่างไร?  (อ่าน 4 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 22 พ.ค. 20, 15:04 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 
มูลค่าตลาด คืออะไร บางครั้งที่ดิน อสังหาฯ หรือทรัพย์สินบางอย่างอาจมีมูลค่า (Market value)และ ราคา (Price) ที่แตกต่างกันอย่างมาก เช่น นาฬิกาหรูรุ่นลิมิเต็ดอาจมีราคาขายต่ำเมื่อต้องไปจำนองในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี หรือ ที่ดินตาบอดอาจมีราคาสูงเมื่อไปรวมแปลงกับที่ดินอื่นเพื่อเพิ่มศักยภาพในการพัฒนา ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า มูลค่า(Market value) ต่างจาก ราคา (Price)อย่างไร?



มูลค่าตลาด (Market value) คือ จำนวนเงินประมาณการที่ผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับที่จะทำการแลกเปลี่ยนอย่างยุติธรรม ภายในช่วงเวลานั้น ๆ นี่เป็นคำจัดกัดความที่สรุปและแปลมาจาก the International Valuation Standards Committee (IVSC) ระบุไว้ว่า Market Value คือ “the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm-length transaction, after proper marketing, wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion” ซึ่งสามารถตีความได้ดังนี้:
1) “the estimated amount” หรือ จำนวนเงินประมาณการ เพราะในการประเมินค่าทรัพย์สินอาจไม่สามารถระบุได้ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเป็นความเห็นทางวิชาชีพ อาจแตกต่างกันได้ตามมุมมองของผู้ประเมินแต่ละคน อย่างไรก็ตามก็ไม่ควรแตกต่างจนมีนัยสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นความผิดพลาดในการให้ความเห็นแล้ว
2) “should exchange on the date of valuation” ถือว่าควรจะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนได้ ณ วันที่ประเมินค่า เพราะในอนาคตมูลค่าตลาดอาจเปลี่ยนแปลงได้ เช่น อีกครึ่งปีข้างหน้ามีประกาศว่าจะเกิดการพัฒนารถไฟฟ้าผ่านพื้นที่ดังกล่าว มูลค่าของที่ดินก็อาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก
3) “arm-length transaction” ภายใต้เงื่อนไขธรรมชาติการซื้อขายที่เป็นธรรม คือ มีความตรงไป-ตรงมา มีเวลาตัดสินใจเพียงพอ (ก่อนวันประเมิน) กอปรด้วยความรอบรู้ในทรัพย์สินนั้นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และไม่ถูกกดดันหรือถูกบังคับให้ซื้อขายทรัพย์สิน

ราคา (Price) คือ จำนวนเงินที่ใช้สำหรับเสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ ราคาเป็นตัวเลขจริง แต่ราคานั้นอาจจะไม่มีความสัมพันธ์กับ มูลค่าตลาด (Market value) ก็ได้ เช่น นาฬิกาเรือนหนึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 10,000 บาท แต่ในยามจำเป็นต้องขาย อาจขายเพียง 3,000 บาทเท่านั้น

ที่ดิน หรือ อสังหาฯ มูลค่าสูง แต่ขายได้ราคาต่ำ?
บางครั้งเจ้าของที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น คอนโด บ้าน อาคารพานิชย์จะตั้งราคาขายเอาไว้สูงเพราะคิดว่าเราลงทุนพัฒนา ปรับปรุงพื้นที่ หรือ ตกแต่งห้องใหม่ไปตั้งเยอะ ต้องขายได้ในราคาสูงสิ แต่ในความเป็นจริงมูลค่าตลาดอาจสูง หรือ ต่ำกว่าที่เราคาดหวัง เช่น เราต้องการขายบ้านพร้อมที่ิดินขนาด 60 ตร.วา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่อยู่อาศัยมาได้ 10 ปี มีการรื้อและปรับปรุงใหม่หลายครั้งให้ตรงกับความต้องการของเราทำให้เสียเงินไปเป็นจำนวนมาก เราจึงคิดว่าควรประกาศขายที่ราคา 10 ล้านบาท ทั้งที่บ้านขนาดเดียว คุณภาพใกล้เคียงกันในทำเลรอบข้างซื้อขายกันอยู่ที่ 5 ล้านบาท หากคิดอย่างนี้แสดงว่าราคาที่เราคิดไว้ สูงกว่ามูลค่าตลาดแน่ ๆ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะขายไม่ออก หากมีคนสนใจดีไซน์ของบ้านที่คุณปรับปรุงมากจริง ๆ ก็อาจจะตัดสินใจซื้อในราคาใกล้เคียงกับที่คุณประกาศขายก็ได้

ที่ดิน หรือ อสังหาฯ มูลค่าต่ำ แต่ขายได้ราคาสูง?
ในขณะเดียวกัน คุณอาจเป็นเจ้าของที่ดินตาบอดใจกลางเมืองและกำลังกลุ้มใจว่าที่ดินของคุณมีมูลค่าต่ำ เพราะไม่มีทางเข้าออกทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ แต่มีผู้ประกอบการอสังหาฯ สนใจซื้อที่ดินของคุณ เมื่อคุณไปสืบพบว่าผู้ประกอบการได้ซื้อที่ดินแปลงเล็ก ๆ ซึ่งติดกับแปลงที่ดินของคุณเพื่อเป็นทางเข้าจากถนนหลัก ทำให้สามารถพัฒนาโครงการบนที่ดินของคุณได้ จากที่ดินตาบอดมูลค่าต่ำกลายเป็นขายได้ในราคาสูง เพราะอยู่ใจกลางเมืองและมีทางเข้าออกทำให้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ คุณก็สามารถต่อรองราคาขายที่ดินให้สูงขึ้นได้

จะเห็นว่า มูลค่าตลาด (Market value) กับ ราคา (Price) ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน ราคาสามารถเปลี่ยนแปลงไปได้เสมอขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อไดหรือไม่ อย่างไรก็ตาม หากเราเข้าใจว่ามูลค่าทรัพย์สินของเราควรจะเป็นเท่าไหร่ เราก็จะสามารถตั้งราคาขายที่สอดคล้องกันได้ ไม่ขายแพงจนหาคนซื้อยาก หรือ ขายถูกจนขาดทุนนั่นเอง

ถ้าหากคุณอยากรู้มูมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพื่อการซื้อขาย ลงทุน หรือขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ควรจะติดต่อนักประเมินมืออาชีพ ที่นี่ เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation16.htm ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY #ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101

#มูลค่าตลาด #มูลค่าราคาอสังหาฯ #อสังหาริมทรัพย์ #มูลค่าที่ดิน

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1180
noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า
Tags:  มูลค่าตลาด มูลค่าราคาอสังหาฯ อสังหาริมทรัพย์ 

หน้า: 1

 
ตอบ

ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:  
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม