AREA แถลง ฉบับที่ 48/2564: วันจันทร์ที่ 18 มกราคม 2564
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th
น่าแปลกใจมากว่าทำไมราคาบ้านจึงยังเพิ่มขึ้นสวนกระแสโควิดที่กำลังระบาดหนัก ในความคาดเดา โควิดน่าจะทำให้ราคาบ้านตกต่ำวินาศสันตะโรมากกว่าทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ทำไมจึงเป็นอย่างนั้น
ในฐานะที่ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส (www.area.th) จึงได้ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกมาเพื่อประกอบการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย และเห็นว่าราคาตลาดไม่ได้ลดลงแต่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นปรากฏการณ์ที่ผิดจากความคาดหมายที่ว่าราคาบ้านน่าจะตกเพราะโควิดจะส่งผลให้เศรษฐกิจไม่ดีเท่าที่ควร
แต่ก่อนอื่นมาดูสถานการณ์เรื่องโควิดสักนิด นับถึงวันที่ 23 ธันวาคม 2563 พบว่ามีผู้ติดเชื่อทั่วโลก 78,360,768 คน เสียชีวิต 1,723,771ราย หายแล้ว 55,121,982 ราย ยังป่วยอยู่ 21,515,015 ราย และ 99.5% อยู่ในภาวะป่วยเล็กน้อย ที่อยู่ในขั้นวิกฤติมี 106,353 รายหรือคิดเป็น 0.5% อาจกล่าวได้ว่าในจำนวน 56,845,753 รายที่ “ปิดบัญชี” ไปแล้ว 97% หายขาด และมีเพียง 3% ที่เสียชีวิต จึงนับว่าโรคนี้แม้ติดง่ายแต่ก็ไม่ตายมากมายถึง 20-30% เช่นกรณีซาร์ส หรือเมอร์สแต่อย่างใด
ข้อสังเกตหนึ่งก็คือแม้ตอนนี้มีผู้เสียชีวิตวันละ 12,000 คน มากกว่าช่วงแรกๆ ในเดือนเมษายน 2563 ที่เสียชีวิตวันละ 8,000 คนก็ตาม แต่ในช่วงนี้มีผู้ติดเชื้อวันละ 700,000 คน ในขณะที่ช่วงแรกๆ มีผู้ติดเชื้อวันละเพียง 90,000 คน แสดงว่าอัตราการเสียชีวิตในช่วงแรกๆ สูงกว่ามาก ในช่วงหลังมานี้แม้ติดโควิดกันมาก แต่ส่วนมากหายเองในเวลาต่อมา ไม่ใช่ติดแล้วจะไม่หายหรือหายแล้วมีปัญหากับปอดไปตลอดชีวิต
สำหรับในกรณีประเทศไทย จะพบว่ามีผู้ติดเชื้อแล้ว 5,716 คน เสียชีวิต 60 ราย อัตราการรอดชีวิตคือ 99% ในขณะที่ทั่วโลกอยู่ที่ 97% แม้ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาจะมีปัญหาเรื่องแรงงานเมียนมาแพร่เชื้อโควิดและแพร่กระจายไปทั่วประเทศเป็นจำนวนมาก แต่ก็อย่าได้วิตก เพราะถ้าโควิดร้ายแรงจริงๆ ป่านนี้คนเก็บขยะ คนเร่ร่อน คนกวาดถนน หรือแม้แต่มอเตอร์ไซค์รับจ้าง ก็คงมีข่าวป่วยกันระนาวบ้างล่ะ
ในขณะที่โควิดทำให้ทั่วโลกมีผู้เสียชีวิตรวม 1,723,771 ราย แต่ก็ยังมีสาเหตุการตายที่รุนแรงกว่าโควิดเป็นจำนวนมาก เช่น 12,710,945 รายที่ตายเพราะโรคติดต่อ 8,041,594 รายที่ตายเพราะมะเร็ง 7,442,496 รายที่ตายตั้งแต่ยังเป็นเด็กอายุไม่เกิน 5 ขวบ 4,894,845 ตายเพราะการสูบบุหรี่ 2,448,912 ตายเพราะดื่มแอลกอฮอล์
ส่วนการตายประเทศไทยนั้นเป็นเพราะโควิดมีเพียง 60 ราย ที่ว่ากำลังติดอยู่ทุกวันนี้ยังไม่มีรายงานข่าวการเสียชีวิต แต่ในไทยมีอัตราการฆาตกรรมถึง 3,467 ราย ฆ่าตัวตายเอง 3,755 ราย เอดส์ 4,000 ราย ทั้งนี้การตายเพราะการสูบบุหรี่ ดื่มแอลกอฮอล์และมะเร็ง ครองแชมป์สูงสุดนับหมื่นๆ คน โควิดจึงไม่ได้มีผลกระทบอะไรมากนัก ด้วยเหตุนี้แม้หลายคนจะกลัวติดโควิด แต่ก็ใช่ว่าจะมีความรุนแรงของปัญหามากนัก
มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจะพบว่า
1. สหรัฐอเมริกา: จากข้อมูลของ Federal Housing Finance Agency ราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ในรอบเดือน และในรอบ 1 ปีเพิ่มขึ้น 6% สหรัฐอเมริกาเป็นประเทศที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดถึง 18,684,628 คนแล้ว แต่ราคาบ้านก็ยังไม่ตกต่ำลง
2. อังกฤษ: ณ เดือนตุลาคม 2563 ราคาบ้านในอังกฤษเฉลี่ยมีราคา 245,443 ปอนด์ (9.94 ล้านบาท) ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% ในรอบ 1 เอือนที่ผ่านมา ทำให้ราคาทั้งปีเพิ่มขึ้น 5.4% ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะอังกฤษมีมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้านอยู่ในขณะนี้ จึงทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น
3. เยอรมนี: ราคาบ้านตั้งแต่เดือนมกราคม ถึง ตุลาคม 2563 เพิ่มขึ้นแล้ว 7.1% จากดัชนี 171.87 เป็น 185.2266 เศรษฐกิจเยอรมนียังเดินหน้าต่อไปแม้จะเผชิญกับการคุกคามของโควิดก็ตาม
4. อิตาลี: อาจถือได้ว่าประเทศนี้เป็นศูนย์กลางของโควิดก็ว่าได้ แต่ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นจากดัชนี 98.6 ในเดือนมกราคม 2563 เป็น 102.5 ในเดือนกรกฎาคม 2563 หรือเพิ่มขึ้น 4% ซึ่งนับว่าไม่เลวเลยทีเดียว
5. สิงคโปร์: ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น 0.8% ในรอบไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2563 ถึงแม้ว่าโควิดจะติดกันงอมแงมในสิงคโปร์ แต่ส่วนมากติดในหมู่คนงาน ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์เอง
ในกรณีประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจจนได้ข้อค้นพบว่า
1. สินค้าใหม่ในตลาด กรณีบ้านหรือห้องชุดหลังเดิมที่ผู้ประกอบการขาย ณ เดือนธันวาคม 2562 เมื่อเทียบกับ ณ เดือนมิถุนายน 2563 (6 เดือน) ปรากฏว่าราคาลดลงเฉลี่ย 3.5%
2. สินค้าที่เปิดขายใหม่ที่เปิดในปี 2562 ทั้งที เทียบกับสินค้าที่เปิดขายในปี 2563 พบว่าราคาเพิ่มขึ้น 2% แสดงว่าไม่ได้ก่อสร้างขายบ้าน/ห้องชุดในราคาต่ำมากนัก เพราะผู้มีรายได้สูง/ปานกลางค่อนข้างสูงยังมีกำลังซื้อ แต่ผู้มีรายได้น้อย กำลังซื้อถดถอย
3. สินค้ามือสองทั้งบ้านและห้องชุดที่เพิ่งเสร็จได้ไม่เกิน 2ปี สภาพยังใหม่อยู่ ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 1% และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าประมาณ 3-4% เท่านั้น
4. ส่วนสินค้ามือสอง เช่น ห้องชุดมือสองอายุ 20-30 ปี ปรากฏว่าราคาไม่ลดลงเลย มีค่าความเปลี่ยนแปลงเท่ากับ 0% ทั้งนี้เพราะสินค้ากลุ่มนี้มีราคาต่ำกว่าสินค้ามือหนึ่งประมาณ 30% อยู่แล้ว
แต่ก็ใช่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่ตกต่ำลง เพราะถ้าเป็นโรงแรม รีสอร์ตเพื่อการท่องเที่ยวราคาคงตกต่ำลงแน่นอนเพราะนักท่องเที่ยวมีจำกัดลงกว่าแต่ก่อนมาก ราคาอาจลดลงประมาณ 10-30% ก็ว่าได้ ยิ่งกว่านั้นบ้านในแหล่งท่องเที่ยวก็อาจลดราคาลงได้เช่นกันเพราะผู้อยู่อาศัยอาจย้ายออกเนื่องจากไม่มีงานด้านการท่องเที่ยวให้ทำอีกต่อไปในระยะเวลาประมาณ 2 ปีนี้
อย่างไรก็ตามโควิดก็เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราวที่แม้ว่าจะอยู่กับเราต่อไปอีกนาน แต่เราก็จะสามารถปรับตัวได้ มีวัคซีนไว้ป้องกัน การเดินทางท่องเที่ยวต่างๆ ก็จะกลับมา ที่สำคัญคือกิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ยังต้องดำเนินต่อไป ซึ่งกรณีนี้อาจแตกต่างจากกรณีวิกฤติเศรษฐกิจที่การเปิดตัวโครงการใหม่แทบไม่มีเลย แต่ในช่วงโควิดนี้ยังมีการเปิดตัวโครงการน้อยกว่าก่อนหน้านี้เพียงหนึ่งในสี่ และยังมีหลายโครงการที่ขายได้หมดภายในเวลา 1-2 เดือนนับจากการเปิดตัว เพราะทำเลดี ราคาโดยเปรียบเทียบแล้วคุ้มค่าน่าซื้อกว่าโครงการอื่นนั่นเอง
อย่าปริวิตกกับโควิดจนเกินไป ทางออกยังมี ทางสว่างยังรอเราอยู่
